AMERICA LATINA: ESCAPARATE PARA ATERRIZAR PROYECTOS DE INVERSION

Ciudad de México, a 7 de julio de 2020.-

Se ampliará la huella del transporte, logística y distribución entre 15 y 20% en los próximos dos años

El comercio electrónico obligará a crear infraestructura para la última milla en patios traseros de locales comerciales y dentro de las zonas urbanas

El sector industrial en México y América Latina es el vehículo de inversión que se fortalecerá con la entrada en operación del T-MEC y robustecerá a sectores como el de manufactura, vehículos, camiones, autopartes, bienes de capital, biomedicina y sus suministros, transporte, logística y distribución, ya que cuenta con un inventario en la región de 60 millones de m².

Así coincidieron en señalarlo, Félix G. Tejada, CEO de Alles Group; José Carlos Alemán, CEO de Siila México.

Giovanni D´Agostino, Presidente en México y Director Regional para América Latina de Newmark Knight Frank (NKF), durante un encuentro virtual organizado por la Orange Academy y que estuvo moderado por Javier Juárez de Orange Academy.

Agregaron que el nearshoring y el reshoring se reforzarán por la crisis actual y los problemas de intercambio comercial entre Estados Unidos y China, y ya se están acercando empresas asiáticas y norteamericanas establecidas en Asia, para relocalizar sus plantas a zonas más cercanas a su mercado objetivo, que es Estados Unidos.

«Con el equipo de ProNewmark se han estado dando consultorías, como nunca, a empresas asiáticas y norteamericanas instaladas en Asia, para comenzar a ver a qué áreas de la región puede venir toda esa inversión. Brasil siempre fue el encanto de muchas empresas norteamericanas y europeas, pero existe todo el resto de América Latina para atraer inversión. Panamá, Colombia, Perú y Chile tienen tratados internacionales con Estados Unidos y México puede ser uno de los principales ganadores del nearshoring, por lo que tenemos que aprovechar esta oportunidad, sobre todo los gobiernos, y abrir todas las facilidades para que efectivamente pueda tomarse a México y la región Latinoamericana como escaparate para aterrizar todos estos proyectos de inversión», señaló Giovanni D`Agostino.

Agregaron que en este panorama de atracción de capitales, el mercado inmobiliario industrial se verá fortalecido, no solo por el crecimiento del comercio electrónico que ha sido de 500% en los últimos diez años, y que continuará bajo esa tendencia, sino por la vitalidad y dinamismo que ha mostrado en regiones como la fronteriza norte, donde nueve ciudades se destacan por su vinculación con la economía norteamericana y ante la crisis por la que atraviesa el planeta, los capitales buscan un refugio, y actualmente no hay ninguno mejor, que el industrial.

«Monterrey es el segundo mercado más importante después de la Ciudad de México; Ciudad de Juárez, es el mercado más dinámico, quizás en un empate técnico con Tijuana hoy día, y si combinamos todas las clases de aproximadamente 160 millones de pies cuadrados, unos 14 millones de m², estamos hablando de que es un mercado sano. No estamos viendo la clausura de ninguna empresa, al contrario, estamos viendo iniciativas de expansión, mucha especulación de mercado, con muchos edificios en construcción. Las rentas promedio se han mantenido estables de 4-4.10 dólares por metro cuadrado, en precio de salida para un edificio en obra gris. Ya hemos vivido varias crisis y si hay una constante universal en este país es que los precios de tierra nunca se devalúan, los precios de construcción en tiempos de crisis se inflan y en tiempos de incertidumbre, el dinero busca un refugio, y ahorita cualquier refugio que exista, no es mejor que el industrial», afirmó el CEO de Alles Group.

En cuanto al sector de transporte, logística y distribución, los especialistas en el mercado inmobiliario industrial destacaron que la huella se va a ampliar para dejar de representar 10% y en los próximos 24 meses quizá signifique hasta un 15-20%, además de que los patios traseros de los locales comerciales y puntos dentro de las ciudades, se estarán convirtiendo en el corto plazo, en centros de distribución de la llamada última milla. De hecho, subrayaron, ya están en pláticas alianzas entre tiendas de conveniencia y grandes jugadores del comercio electrónico, para ser centros de entrega más cercanas al consumidor final.

«Va a empezar a multiplicarse la huella para el tema de transporte y logística porque esto vino a acelerar esta tendencia y la infraestructura que estaba preparada para e-commerce, ventas en línea o para llevar productos en la última milla, iban a tomar los próximos cinco años y ahora, obligados por la circunstancia, van a tener que realizarlo en los próximos 12-18 meses. Me parece que hay una gran oportunidad para aquellas empresas, aquellas fibras que se dedican a esto, para hacerlo porque aumentaron las ventas de manera exponencial y porque no existe en México la infraestructura para llegar a última milla de manera adecuada, entonces van a tener que cambiar planes de inversión hacia esos productos», dijo el CEO de Siila.

Los especialistas en mercado industrial afirmaron que por la circunstancia actual no se ha afectado el sector, ni la recolección de rentas que antes de la crisis fue de un 87%, y  con esta situación solo bajó unos puntos porcentuales, a diferencia de lo que sucedió en el sector de consumo que se redujo de un 98% al 34% y destacaron que las zonas tradicionales del sector industrial como la frontera norte, Bajío y ZMCM, seguirán creciendo y siendo una alternativa muy atractiva para inversionistas, durante la próxima década, aunque dependerá de los precios o escasez de la tierra.

«Mercado por mercado tenemos un histórico de cómo se ha venido dando el crecimiento en el mercado industrial, esto es básicamente la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) y los 13 mercados más importantes de la República, que representan 79 millones de m² entre clase A y B, principalmente. En 2010 estaba el precio promedio de 4.68 dls por m² con un inventario de 3.5 millones; en 2012 el precio estaba por encima de 4.90 dls, con un inventario de 4.7 millones de m²; para 2014 en 7.2 millones; en 2016 ya estábamos sobre los 8 millones; 10 millones para 2018 y a la fecha ya estamos rondando los 11 millones de m². Esto habla de que no termina de estar mejor y en mejor momento, posterior a la crisis de 2008, donde hubo un impacto relevante y de ahí los precios se han ido incrementando, asimismo el inventario y sobretodo, la calidad de espacio que se está entregando», subrayó finalmente, el presidente en México y director general para la región de América Latina de Newmark.

Este comunicado se complementa con el estudio realizado por el departamento de investigación de mercados de Newmark y del que hice el siguiente resumen y que contiene un mapa del e-commerce:

LA DEMANDA DE PRODUCTOS ONLINE ABRE OPORTUNIDADES PARA MINIBODEGAS DENTRO DE LA CIUDAD DE MEXICO

El suroriente, Centro, Vallejo y de San Pedro de los Pinos a Tlalpan, las zonas con mayor potencial

Se podrían triplicar los recorridos de entrega de los servicios de mensajería

Producto del incremento en las compras online por los efectos de la actual situación sanitaria, se está gestando en la Ciudad de México (CDMX) el canal comercial de intercambio de productos más grande del país.

Esta inercia generó una nueva demanda de bodegas de almacenamiento de menor tamaño, para favorecer en el comercio electrónico, la entrega en la denominada última milla en distintas zonas de la CDMX, tendencia que motivó que la comercialización de productos que actualmente se abastece desde los centros de distribución alojados en el denominado distrito CTT (Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán), fluyera con mayor agilidad hacia las zonas de consumo, así lo señaló Patricio Domínguez, director ejecutivo para el sector industrial de Newmark Knight Frank (NKF), cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino.

No obstante, el reto para el e-commerce está en las bodegas de menor dimensión dentro de la ciudad; centros de transferencia con superficies de 3 a 5 mil m², cuyo pago de rentas por m², en la última milla, van de $150 a 180 pesos, cuando en la zona norte son de entre 100 a 120 pesos por m², lo que representa un incremento de 30 y hasta 40%.

«Es muy complejo ubicar espacios donde existan bodegas disponibles en la Ciudad de México, dado que la mancha urbana se ha ido comiendo las zonas industriales para comprarlas y reconvertirlas. Las zonas de interés por el mercado de comercio electrónico son en el Suroriente, Iztapalapa, Iztacalco y Venustiano Carranza; Centro-Vallejo-Azcapotzalco, Atlampa, Santa María La Ribera y la zona sur desde San Pedro de los Pinos y San Antonio hasta Tlalpan», reconoció Patricio Domínguez.

Actualmente, el flujo de la distribución de productos en los autoservicios hacia el consumidor final, representa un desgaste en flotas vehiculares, alto consumo de combustible y tiempos de entrega, dado que por el tráfico en la ciudad sólo es factible una o dos vueltas por día.

«Con centros de distribución en la CDMX, los recorridos de los servicios de mensajería se podrían hasta triplicar, más cuando la meta del e-commerce es entregar en un lapso de 24 a 48 horas», destacó el director ejecutivo para el sector industrial de NKF.

El reto es mayor si se considera que a raíz de la presente coyuntura las ventas en línea incrementaron de 4 a 5 veces el volumen reciente de cadenas de retailers y autoservicios.

Actualmente más de 300 mil m² de espacios industriales y logísticos son empleados por empresas con actividad de ventas en línea. Entre los principales usuarios del espacio logístico de la región figuran portales de tiendas en línea y departamentales, entre otros.

De acuerdo a NKF, en su reporte industrial al primer trimestre, la disponibilidad en el inventario en el Distrito CTT es del 5.80%. Estos números son el significado de la demanda creciente de centros logísticos que lograron establecerse en la zona de referencia. En este período, el inventario industrial clase A en el CTT y Toluca incorporó 215 mil 341 m².

Según estas previsiones, la actividad de construcción en la Ciudad de México será constante. En esta zona se planea la edificación de 600 mil m² en parques como en Toluca, Cuautitlán y Tepotzotlán.

El equipo de investigación de mercados de Newmark Knight Frank, que dirige Juan Flores. realizó un mapeo de las zonas industriales del Valle de México, que se muestra a continuación:  https://adobe.ly/3ij0dvw

Acerca de Newmark Knight Frank

Newmark Knight Frank (NKF) es una de las principales firmas de asesoría en bienes raíces comerciales. Junto con su socio londinense Knight Frank y oficinas independientes, 15 mil profesionales de NKF operan desde más de 400 oficinas en mercados establecidos y emergentes en los seis continentes.

NKF es, desde 1929, uno de los nombres más confiables en bienes raíces comerciales. Su plataforma de servicios comprende el segmento de BGC inmobiliaria, incluyendo servicios de arrendamiento; mercados de capital, asesoría en inversiones, colocación de deuda, valuación, servicios de corretaje, hipotecas comerciales; así como consultoría corporativa, gestión de proyecto y desarrollo corporativos. Tenemos relaciones con muchos de los dueños de propiedades comerciales más grandes del mundo, promotores inmobiliarios e inversionistas, así como de compañías de Fortune 500 y Forbes Global 2000. Para mayor información visite: www.ngkf.com.

NKF es parte de BGC Partners, Inc., una empresa global, líder en servicios financieros y mercados inmobiliarios. Las acciones de BGC se cotizan en el mercado del índice NASDAQ, bajo el símbolo (NASDAQ: BGCP). BGC Partners está liderado por el presidente y director ejecutivo, Howard W. Lutnick. Para mayor información visite:  www.bgcpartners.com

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