Fibra Mty anuncia que el flujo de efectivo estará por encima de su guía de  resultados del 2024 e incremento en la recompra de certificados propios

Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty

Monterrey, Nuevo León,  octubre de 2024

Al cierre del 3T24, la FIBRA dirigida por Jorge Avalos Carpinteyro, estima un flujo de efectivo superior al de su guía de resultados y anuncia que continuará con la recompra de sus propios CBFIs.

El ingreso operativo neto de las mismas propiedades de Fibra MTY, tuvo un incremento cercano al 15% en comparación con el mismo periodo del año anterior, lo que refleja un óptimo desempeño derivado de las expansiones industriales, renovaciones y la apreciación del dólar.

Flujo de efectivo por CBFI de Fibra MTY incrementa aproximadamente 15% en comparación al trimestre pasado.

Fibra MTY tiene la posibilidad de  invertir una cantidad cercana a $730 millones de dólares en el sector industrial. En este sentido, Fibra Mty cuenta con los recursos suficientes para cumplir con su estrategia de crecimiento 2022-2026. 

Fibra MTY se alista para continuar con el proceso de compra del portafolio “Batach”, ubicado en Nuevo León, por un monto cercano a los $200 millones de dólares. Fibra Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del tercer trimestre de 2024 (“2T24”).

Comentarios Destacados del periodo:

Considerando el resultado acumulado al 30 de septiembre de 2024, y derivado de las estrategias enfocadas a la  generación de flujo realizadas por la Administración durante el ejercicio, Fibra Mty estima que el Flujo Ajustado de la  Operación (“AFFO”) generado estará por encima de la guía de resultados del año. En este sentido, y en alineación con el  objetivo de maximizar el rendimiento para los inversionistas, el pasado 15 de octubre el Comité Técnico aprobó utilizar el  excedente para la recompra de certificados propios. El monto retenido correspondiente al 3T24 destinado para  recompras será de $62,933 pesos.  

Al 30 de septiembre, Fibra Mty cuenta con $8,387.7 millones de pesos (mdp) en efectivo y equivalentes de efectivo e inversiones  financieras, explicado principalmente por su más reciente emisión de capital realizada para invertir en propiedades  industriales. Asimismo, el saldo de propiedades de inversión y activos totales ascienden a $34,108.3 mdp y $44,459.4 mdp, respectivamente.  

Al cierre del 3T24, el nivel de endeudamiento se ubicó en 25.8 %, un decremento en comparación con el 4T23. El saldo  insoluto incrementó principalmente por la disposición por 90.0 millones de dólares (mdd) del crédito sindicado para la adquisición del  portafolio Aerotech, 35.0 mdd de corto plazo para expansiones y 15.0 mdd revolventes destinados al  fondo de recompra. Como resultado, el saldo de la deuda se posicionó en $11,305.7 millones de pesos.  

Considerando el efectivo disponible y la capacidad de endeudamiento al cierre del tercer trimestre del 2024, Fibra Mty tiene la posibilidad de  invertir una cantidad cercana a $730 millones de dólares en el sector industrial sin sobrepasar su nivel de endeudamiento objetivo  del 35%. En este sentido, Fibra Mty cuenta con los recursos suficientes para cumplir con su compromiso con los  inversionistas de llegar a acuerdos para invertir hasta $700 millones de dólares durante los 12 meses posteriores a la  emisión de capital y para cumplir con su estrategia de crecimiento 2022-2026. 

Fibra Mty cerró el 3T24 con 112 propiedades en su portafolio, incluyendo 87 para uso industrial, 19 para uso de oficinas, y  6 para uso comercial. El Área Bruta Rentable (“ABR”) ascendió a 1,766,418 m2 con una tasa de ocupación de 96.0%, al 30  de septiembre de 2024 calculada por ABR. Adicionalmente, la reserva territorial registró un total de 912,546 m2. 

La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de US$5.8 en naves industriales,  US$19.5 en oficinas corporativas, US$16.0 en oficinas operativas y US$7.9 en inmuebles comerciales. 

En el sector industrial, la combinación de i) el comienzo del ingreso por renta en dos expansiones industriales ii) mantener  los niveles de ocupación al posicionarse en 98.7% al cierre del 3T24, e ii) incrementar las rentas por encima de la inflación, impulsó los indicadores de desempeño del portafolio. Por otro lado, la ocupación del sector de oficinas incrementó 40  puntos base en comparación con el 2T24, teniendo un efecto positivo adicional en el resultado del portafolio consolidado. 

Los ingresos totales alcanzaron 726.3 millones de pesos, un 25.5% por encima del 3T23.  

El Ingreso Operativo Neto (“ION”) fue de 656.2 millones de pesos, un 25.4% mayor al 3T23.  

La utilidad antes de financieros, impuestos, depreciaciones y amortizaciones (“UAFIDA”) del 3T24 alcanzó Ps. 606.1 millones, 26.0% por encima del 3T23.  

Los márgenes ION y UAFIDA del 3T24 fueron de 90.4% y 83.5%, respectivamente, 40 y 50 puntos base por encima de los márgenes objetivo de 90% y 83%. El logro de estos márgenes fue debido a los tres meses de operación del portafolio Aerotech y al efecto cambiario favorable por depreciación del peso frente al dólar al pasar de un TC de facturación  promedio de Ps. 16.9611 para el 3T23 a Ps. 18.9193 para el 3T24. En línea con lo anunciado en nuestro reporte del 2T24,  si consideráramos el rendimiento mínimo esperado de inmuebles que se adquirirán con los recursos de la colocación de  CBFIs efectuada en marzo de 2024, y aisláramos los efectos de tipo de cambio, Fibra Mty se mantendría en cumplimiento de sus márgenes objetivo. Al cierre del 3T24, el rendimiento de los recursos de la colocación se muestra en el FFO como  parte del producto financiero. 

El Flujo de Operación (“FFO”) y el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situaron en Ps. 682.5 millones y Ps. 665.5 millones, respectivamente, 55.1% y 55.9% por encima del 3T23. Este crecimiento fue impulsado principalmente por un  mayor producto financiero por la emisión de capital realizada en marzo de 2024, los tres meses de operación del portafolio  Aerotech, y el efecto cambiario favorable explicado en el párrafo anterior.  

La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty del 3T24, neto del el AFFO generado que será  destinado a recompra, ascenderá a Ps. 602.6 millones, equivalentes a Ps. 0.247 por CBFI, considerando el número de  CBFIs en circulación al 30 de septiembre de 2024. La distribución del 3T24 representa un rendimiento anualizado del  10.1% respecto al precio de Ps. 9.77 por CBFI al inicio del trimestre. El rendimiento anualizado de nuestro CBFI fue 340 puntos base por encima del rendimiento ponderado de los bonos gubernamentales a 10 años emitidos en México y  Estados Unidos (M10 y UMS, respectivamente) al inicio del trimestre. 

Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty

» La bolsa de valores es un mecanismo para transferir dinero de los impacientes a los pacientes.” 

-Warren Buffet 

Me entusiasma dirigirme a Ustedes nuevamente para anunciar que, de acuerdo con los resultados acumulados del año,  estimamos que los flujos ajustados de la operación (AFFO por sus siglas en inglés) generados durante el 2024 estarán por encima de la guía de  resultados establecida por el Comité Técnico. Lo anterior se debe a que nuestra estrategia enfocada al desempeño orgánico e inorgánico del  portafolio, así como la administración de la estructura de capital han resultado en incrementos constantes al flujo de efectivo para nuestros  inversionistas.

Comenzando con el ingreso operativo neto (NOI por sus siglas en inglés) de mismas propiedades, tuvimos un incremento cercano al 15% en  comparación con el 3T23. Este desempeño incluye i) el inicio del ingreso derivado de expansiones industriales a nuestros clientes, ii) renovaciones con una renta superior y iii) el haber mantenido la ocupación en el portafolio cerca del 96%, todo lo anterior impulsado en mayor medida por la  apreciación del dólar durante los últimos 12 meses. Esto ratifica la fortaleza de nuestro portafolio y nuestra sólida relación con los inquilinos, quienes  además de estar satisfechos con nuestros servicios, llevan a cabo sus proyectos de crecimiento con nosotros. Vale la pena mencionar que durante el 4T24 estimamos que ocurra la entrega de una parte significativa de las expansiones industriales en curso, lo cual incrementará el flujo de efectivo  a partir de su entrega.  

En el portafolio de oficinas, la actividad comercial ha incrementado de tal manera que, adicional a haber obtenido una tasa de retención cercana al  97%, la ocupación al 3T24 aumentó 190 puntos base respecto al mismo periodo del año anterior. En este mismo sentido, y en línea con nuestro  compromiso con los inversionistas, a la fecha del presente reporte contamos con dos ofertas para desinvertir propiedades del portafolio considerado de bajo desempeño, mismas que estimamos concluir antes de que termine el año. Al cierre del trimestre, dichas propiedades están identificadas  como disponibles para la venta por un monto de 680 millones de pesos.  

El desempeño del portafolio por encima de las proyecciones del valuador, aunado de las condiciones de mercado, provocó que el valor de nuestras  propiedades en comparación con el 2T24 tuviera un incremento del 4% en dólares. Una vez considerada la apreciación del dólar frente al peso llevó  el incremento del valor del portafolio a cerca de un 10%. Estimamos que tenemos un mayor potencial de revaluación, mismo que se estaría  materializando conforme se entreguen las expansiones en proceso de construcción y continuemos acercándonos a las renovaciones del resto de  nuestros contratos de arrendamiento. 

En materia del avance en las adquisiciones, particularmente la del portafolio “Batach” por un monto cercano a los $200 millones de dólares, hemos terminado  satisfactoriamente la auditoria de compra, así como toda la planeación administrativa para concluir la transacción, de este modo, estamos en espera  de la autorización de la COFECE para comenzar con la compra del portafolio. A la par, hemos continuado con la negociación para firmar nuevas  expansiones y adquisiciones con el objetivo de alcanzar la meta de comprometer US$700 millones en inversión antes de marzo de 2025, con una  tasa de capitalización ponderada de 8%. En este sentido, seguimos viendo fortaleza en los fundamentales del sector industrial y que las  transacciones que negociemos serán consistentes con nuestra disciplina en el uso de capital que nos ha diferenciado desde la Oferta Pública Inicial.  

En cuanto a la administración de nuestra estructura de capital, durante el trimestre realizamos mejoras en la totalidad de nuestra deuda bancaria  dispuesta al cierre del 2T24. El principal beneficio se reflejó en una reducción de aproximadamente 10 puntos en nuestra tasa de interés promedio  ponderada en comparación con el trimestre anterior, además de mejorar las condiciones de plazo, monto disponible y otras cláusulas relacionadas  con la sobretasa detalladas en la sección “Deuda y Efectivo” del presente reporte.  

Para concluir, y en línea con lo mencionado el trimestre anterior, consideramos que la cotización de nuestro certificado en el mercado no está  reflejando adecuadamente nuestro valor en relación con nuestra capacidad de generación de flujo, por lo que estamos convencidos de que recomprar nuestros certificados en estos niveles de cotización es la operación con mayor rentabilidad para nuestros inversionistas. Al 30 de  septiembre de 2024, hemos recomprado aproximadamente el 1% de los CBFIs en circulación y continuaremos recomprando mientras esta discrepancia continúe. En esta dirección, en beneficio de incrementar el flujo por certificado de forma permanente para nuestros inversionistas y  considerando que nuestro AFFO generado durante el año estará por encima de la guía de resultados, el Comité Técnico aprobó utilizar el excedente  de flujo generado para destinarlo a recomprar títulos propios.  

Acerca de Fibra Mty

Fibra MTY es el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente. El portafolio de propiedades de Fibra Mty está compuesto por 120 propiedades, incluyendo 19 para uso de oficinas, 95 para uso industrial y 6 para uso comercial, con una Área Bruta Rentable de 1,920,546 m2, localizados en 14 estados de la República Mexicana.
Contacto de prensa y PR para Fibra Mty: Gerardo Espinosa, C.- (+521) 5564 84 6563, corporatepr.mx@gmail.com