Fibra Mty duplica su tamaño e incrementa en un 80 por ciento su NOI, tras anunciar la adquisición del portafolio industrial Zeus en su reporte financiero

Monterrey, Nuevo León, a 26 de abril de 2023

La FIBRA dirigida por Jorge Ávalos Carpinteyro, se ha posicionado como el emisor más recurrente con seis emisiones de capital en México

Fibra Mty colocó 545 millones de dólares en siete meses, convirtiéndose así  en una empresa con un valor de capitalización superior a los 1,200 millones de dólares

Además, Fibra Mty incrementa su estrategia de crecimiento por otros 15 mil millones de pesos en adquisiciones para el 2026

Fibra Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del primer trimestre de 2023 (“1T23”).

Durante el primer trimestre del 2023, Fibra Mty realizó exitosamente la operación de compraventa por substancialmente la totalidad del portafolio industrial “Zeus”, compuesto por 46 edificios industriales ubicados en 11 entidades federativas de la República Mexicana y que cuenta con un área bruta rentable (“ABR”) total aproximada de 822,052 metros cuadrados, así como por una reserva territorial con una superficie total aproximada de 882,723 metros cuadrados, por un precio total de compra de US$662.0 millones, más IVA e impuestos, costos y gastos de cierre correspondientes.

Dicha adquisición además de incrementar el NOI en aproximadamente 80% durante los primeros 12 meses posteriores a su adquisición, incrementará las características defensivas del portafolio de Fibra Mty al i) ampliar el porcentaje de los ingresos dolarizados, ii) extender el perfil de vencimientos, iii) aumentar en mayor medida  la diversificación por propiedad, inquilino y sector económico del flujo de efectivo e iv) incrementará la participación de Fibra Mty en el sector industrial en el momento con el mayor dinamismo del sector en la historia de México.

Para poder financiar la adquisición, durante un periodo de un poco más de 6 meses, Fibra Mty recaudó más de US$ 545 millones de capital adicional a un precio de Ps. 12.20 por CBFI, en línea con el valor neto de los activos (NAV por sus siglas en inglés) previo a la adquisición. Además, firmó el crédito sindicado sin garantía más grande de su historia por un monto de US$ 300 millones con mejores condiciones en comparación con créditos firmados previamente. Todo lo anterior en beneficio de mantener una estructura de capital sólida y balanceada.

Como consecuencia de lo anterior, y aunado a la calidad del Gobierno Corporativo y la evolución de la estrategia de crecimiento de Fibra Mty, recientemente Fitch Ratings subió la calificación crediticia de la emisora, posicionándola en grado de inversión. Dicho incremento abre las puertas para reducir el costo de financiamiento integral de la Compañía hacia adelante, mismo que se pudiera traducir en una mayor calidad en el flujo de efectivo para los inversionistas.

Como se comentó en el trimestre pasado, una vez concluida la adquisición del portafolio Zeus y conociendo las características finales del financiamiento para realizarla, el Comité Técnico aprobó la guía de distribución para 2023.

La guía de resultados 2023 representa un incremento de 390 puntos base en comparación con la distribución del 2022, la cual considerando los mismos rangos de tipo de cambio se ubicaría en 0.9179 por certificado. Lo anterior, a pesar de i) haber incrementado en casi 50% los CBFIs en circulación, ii) considerando el efecto neto del incremento de las tasas de interés en el flujo de efectivo, iii) el incremento en los gastos corporativos derivado de la adquisición de Zeus y iv) el costo financiero por el periodo que pase entre la liquidación y la devolución del IVA de la adquisición Zeus por US$80 millones

La guía de resultados 2023 es como sigue:

Las condiciones relevantes de la guía de resultados 2023 están disponibles en la sección de Desempeño Financiero.

Fibra Mty cerró el 1T23 con 103 propiedades en su portafolio, incluyendo 19 para uso de oficinas, 78 para uso industrial y 6 para uso comercial. 

Al cierre del 1T23, Fibra Mty registró un total de 1,599,848 m2 de Área Bruta Rentable (“ABR”). La tasa de ocupación al 31 de marzo de 2023 fue de 94.6%, calculada por ABR.

La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de US$19.5 en oficinas corporativas, US$15.8 en oficinas operativas, US$5.5 en naves industriales y US$8.2 en inmuebles comerciales.

Los ingresos totales y el Ingreso Operativo Neto (“ION”) alcanzaron Ps. 372.6 millones y Ps. 330.6 millones. El efecto cambiario desfavorable por la depreciación del dólar frente al peso fue compensado casi en su totalidad por los incrementos contractuales en los precios de renta y por los 3 días de operación del portafolio Zeus en Fibra Mty lo cual provocó que se mantuvieran prácticamente en línea respecto al 1T22 al disminuir 0.7% y 2.7%, respectivamente.

La UAFIDA del 1T23 alcanzó Ps. 292.7 millones, 4.6% por debajo del 1T22, debido al efecto cambiario desfavorable explicado en líneas anteriores. El incremento del gasto corporativo fue marginal, Ps. 3.0 millones, y se generó por efectos de inflación.

Los márgenes ION y UAFIDA fueron de 88.7% y 78.6% para el 1T23, ambos reflejan el efecto cambiario mencionado puntos anteriores.

El flujo de Operación (“FFO”) y el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situaron en Ps. 347.8 millones y Ps. 346.1 millones, 38.0% y 44.3% por encima del 1T22. Este crecimiento fue impulsado por el rendimiento financiero sobre la inversión del efectivo recibido del primer momento de suscripción por Ps. 3,616.0 millones, efectuada el 1 de marzo de 2023, y de la emisión de capital de Ps. 3,450.0 millones, efectuada el 13 de septiembre de 2022; ambas colocaciones de CBFIs para la adquisición del Portafolio Industrial Zeus. En adición, la tasa de rendimiento promedio incrementó 500 puntos base para situarse en 10.8%.

La distribución total de Fibra Mty del 1T23, fue de Ps. 346.1 millones. Tal y como lo anunciamos en el evento relevante del 16 de febrero de 2023, con la intención de que las distribuciones de efectivo por CBFI del 1T23 no fueran afectadas por la suscripción de CBFIs realizada en marzo de 2023, para la adquisición del Portafolio Industrial Zeus, Fibra Mty pagó dichas distribuciones de manera anticipada, el 24 de febrero de 2023 Ps. 214.0 millones y el 31 de marzo de 2023 Ps. 132.1 millones. De esta forma, la distribución total de Fibra Mty del 1T23 equivale a Ps. 0.256 por CBFI en línea con la distribución del 4T22.

 Comentarios de Jorge Ávalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty

«La confianza se gana cuando las acciones se encuentran con las palabras»

Chris Butler

Me llena de orgullo el redactar esta carta tras haber cumplido uno de los hitos más importantes en la historia de Fibra Mty hasta la fecha: la adquisición del portafolio Zeus. Previo a la Oferta Pública Inicial, y desde el momento en el que estábamos preparando el modelo de negocios que dió nacimiento a los pilares de la Compañía, teníamos una visión muy clara: demostrar que una emisora transparente, honesta, prudente y alineada a los intereses de los inversionistas, sin importar su tamaño, puede romper toda clase de paradigmas.

Para poner en perspectiva la transformación que resultó de la transacción, Fibra Mty logró:

Incrementar su NOI en un 80%,

Sobrepasar las 100 propiedades de inversión,

Superar el millón de metros cuadrados en Área Bruta Rentable,

Diversificar sus ingresos por sector, inquilino y ubicación geográfica,

Firmar su crédito más grande por un monto de US$ 300 millones, sin garantía y con una menor sobretasa en comparación con créditos anteriores,

Incrementar su calificación crediticia a grado de inversión,

Levantar más de US$ 545 millones a un precio en línea con su Valor de Activos (NAV), convirtiéndose en la empresa con el mayor número de emisiones de capital entre las Acciones y Fibras en el mercado mexicano,

Realizar exitosamente la segunda transacción de adquisición inmobiliaria industrial más grande que se ha llevado a cabo en el mercado mexicano en los últimos años,

Todo lo anterior en poco más de 6 meses.

La adquisición de Zeus demostró en una sola operación: la calidad del Gobierno Corporativo de Fibra Mty, la capacidad profesional del equipo que lo conforma y más importante aún, la confianza en la Compañía por parte del público inversionista, los banqueros, las autoridades y el sector inmobiliario. Dicha confianza es nuestro activo más importante y el principal motor para seguir capturando valor en cada oportunidad que se nos presenta.

Una vez concluida esta transacción, hemos cumplido con las promesas a las que nos comprometimos con nuestros inversionistas en nuestro levantamiento de capital de septiembre de 2022. No obstante, existe un compromiso perpetuo hacia donde todos los esfuerzos están dirigidos: incrementar la calidad del flujo de efectivo de Fibra Mty de manera sustentable en beneficio de nuestro planeta. En este sentido, en el crecimiento inorgánico hemos actualizado nuestra estrategia 2022-2026 para invertir 15,000 millones de pesos, adicionales al portafolio Zeus.  Por otra parte, en el desempeño orgánico ratificamos nuestro objetivo de mantener indicadores sólidos en relación con nuestros arrendamientos tales como un perfil de vencimientos largo, un alto porcentaje de ocupación, ingresos mayormente dolarizados y ligados a la inflación, así como un universo de inquilinos de calidad con presencia multinacional. En este sentido, en paralelo a nuestros esfuerzos de comercializar el espacio vacante, entregar las expansiones requeridas por nuestros inquilinos actuales y de capturar eficiencias tanto operativas como administrativas, continuamos evaluando oportunidades de mercado, principalmente en el sector industrial.

Tal como lo mencionamos en el reporte del 4T22, en esta publicación anunciamos nuestra guía de resultados para el 2023. La cual, a pesar de i) el incremento de casi un 50% en los CBFIs en circulación, ii) el efecto neto del aumento en las tasas de interés en el flujo de efectivo iii) el incremento de los gastos corporativos relacionados con la adquisición de Zeus tales como avalúos, estudios técnicos y honorarios profesionales y iv) del costo financiero por el periodo que pase entre la liquidación y la devolución del IVA de la adquisición de Zeus por US$ 80 millones, se posicionó por encima de la distribución del 2022 a un tipo de cambio constante. Vale la pena mencionar que, derivado de nuestra estrategia ordenada de crecimiento, el incremento en los ingresos dolarizados, el aumento de participación en el sector industrial, y a la diversificación que resultó de la adquisición, los inversionistas ahora gozan de la mejor calidad de distribuciones de efectivo desde el inicio de Fibra Mty. Además, la nueva escala de los activos, el aumento en el valor de capitalización y el incremento en la calificación crediticia, abren la oportunidad para reducir el costo de financiamiento integral de la Compañía, lo que pudiera traducirse en una mayor acrecencia para los inversionistas hacia adelante.

Por último, en seguimiento a nuestra estrategia en materia de sustentabilidad, en la más reciente evaluación de sustentabilidad corporativa (CSA por sus siglas en inglés) realizada por S&P Global, Fibra Mty mantiene la mayor calificación en el criterio de Gobierno Corporativo entre las Fibras, además de ser la emisora mexicana con la mayor calificación en el criterio de Biodiversidad. Asimismo, recibimos el reconocimiento Green Lease Leader nivel oro otorgado por el Instituto para la Transformación del Mercado (Institute for Market Transformation) y la Alianza de Mejores Edificios (Better Buildings Alliance), del Departamento de Energía de Estados Unidos. Con ello, destacamos como el único arrendador en el mercado mexicano en contar con el reconocimiento a nivel Oro y cuyo programa distingue a los arrendadores e inquilinos que modernizan sus contratos de arrendamiento, promoviendo acciones colaborativas enfocadas en la eficiencia energética, los ahorros en costos operativos, la calidad del aire y la sustentabilidad de los inmuebles. Por otra parte, conscientes del deber de actuar en beneficio de los intereses a largo plazo de nuestros Tenedores, Fibra Mty es ahora signatario de los Principios de Inversión Responsable de las Naciones Unidas (UN-PRI por sus siglas en inglés), comprometiéndose públicamente a la aplicación de estos Principios con el propósito de fortalecer el rendimiento de nuestro portafolio al incorporar temas ambientales, sociales y de gobierno corporativo en los procesos de análisis y toma de decisiones de inversión.

Acerca de Fibra Mty

Fibra MTY es el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente. El portafolio de propiedades de Fibra Mty está compuesto por 106 propiedades, incluyendo 19 para uso de oficinas, 81 para uso industrial y 6 para uso comercial, con una Área Bruta Rentable de 1,640,916 m2, localizados en 14 estados de la República Mexicana.

Contacto de prensa para Fibra Mty: Gerardo Espinosa, C.- (+521) 5564 84 6563, corporatepr.mx@gmail.com