FIBRA UNO OBTIENE CALIFICACIÓN CORPORATIVA DE LARGO PLAZO DE HR AAA CON PERSPECTIVA ESTABLE

Ciudad de México, 31 de enero de 2018.

Al cierre del 3T17, el Fideicomiso presenta un total de 7 propiedades bajo desarrollo, estimando que los distintos proyectos sean entregados a más tardar durante 2018 y que representan un aumento de 5.9% de superficie bruta arrendable (SBA) en comparación al 3T17.

La asignación en la calificación corporativa de largo plazo y corto plazo de Fibra Uno1 , se basa en la sólida capacidad de refinanciamiento de Fibra Uno vía el mercado de deuda, así como vía el mercado de capitales, reflejo de la colocación de FUNO 17 y FUNO 17-2, y de la oferta pública adicional por P$12,802 millones (m) durante el cuarto trimestre de 2017. Lo anterior ha permitido que el Fideicomiso mejore su estructura de deuda y continúe con el crecimiento de su portafolio inmobiliario creciendo 5.7% en términos de SBA al 3T17, además de presentar niveles de DSCR y DSCR con caja inicial de 1.5 veces (x) y 2.0x al 3T17 (vs. 2.4x y 4.0x al 3T16). Adicionalmente, FUNO presenta una sana diversificación en términos de generación de ingresos por tipo de activo, de manera que el segmento comercial es el que más representa al 3T17, con 49.3% (vs. 50.0% al 3T16). Por último, el Fideicomiso cuenta con un equipo directivo con amplia experiencia en el sector inmobiliario, con una experiencia acumulada de más de 100 años. Hay que mencionar que Fibra Uno ha mantenido sanos niveles de factor de ocupación cerrando en 93.6% al 3T17 (vs. 94.7% al 3T16).

Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son:

Generación de FLE, bajo un escenario de estrés, presentando un FLE acumulado entre 2017 y 2025 de P$103,194m (vs. P$113,410m en el escenario base). Esto es evidencia de la capacidad de generación de FLE, aún bajo un escenario de estrés, debido a que el cálculo del FLE sólo considera las distribuciones obligatorias hacia los tenedores. Para el pago de las distribuciones hacia los tenedores, se parte del Resultado Fiscal Neto, el cual es –8.4% menor en el escenario de estrés en comparación con el escenario base. Con base en lo anterior, el DSCR acumulado es de 1.4x bajo el escenario de estrés (vs. 1.6x en el escenario base), superior a lo proyectado en la revisión anterior.

Capacidad de refinanciamiento y obtención de recursos por parte del Fideicomiso. Lo anterior se refleja en la colocación de emisiones de deuda por P$65,045m al 3T17 desde su inicio, siendo FUNO 17 y FUNO 17-2 las más recientes, así como un monto de P$74,690m vía ofertas públicas de CBFIs, siendo la más reciente durante el 4T17. Lo anterior le brinda flexibilidad financiera a Fibra Uno para la adquisición de nuevas propiedades.

Sano perfil de vencimientos de los contratos de arrendamiento, en términos de rentas, donde el 60.9% de los contratos vencen en un plazo mayor a 3 años (vs. 60.5% al 3T16). Lo anterior se ve respaldado por una tasa de renovación de 87% al 3T17 (vs. 90.0% al 3T16).

Sana diversificación en términos de los ingresos por tipo de activo. Al 3T17 el sector comercial representa el 49.3% de los ingresos por renta de los UDM, seguido del sector industrial con el 26.7% y por último el segmento de oficinas con el 24.0% (vs. 50.0%, 26.9% y 23.0% al 3T16).

Estable generación de NOI, presentando un margen NOI de 80.4% al 3T17 (vs. 80.6% al 3T16). La mejora en la generación de NOI se debe a la adquisición de inmuebles, así como un proceso de maduración de las propiedades bajo administración.

Experiencia del personal administrativo y su gobierno corporativo. El equipo directivo de FUNO presenta una amplia experiencia en la administración y operación inmuebles, siendo respaldado por un Comité Técnico con cuyos miembros presenta una experiencia promedio mayor a 37 años por miembro, lo cual se refleja en un sano factor de ocupación de 93.6% al 3T17 (vs. 94.7% al 3T16).

Principales Factores Considerados

La asignación de la calificación corporativa de largo y corto plazo, se basa en la sana capacidad financiera que ha mostrado Fibra Uno para poder levantar capital vía el mercado de capitales, así como recursos financieros provenientes del mercado de deuda. Lo anterior le ha brindado a FUNO la suficiente capacidad financiera para poder reestructurar su deuda total o proseguir con su plan de adquisiciones y desarrollo de inmuebles, como ha sido el caso desde su creación en 2011. Lo anterior se vio reflejado vía la colocación de FUNO 17 y FUNO 17-2 por un monto total de P$7,100m durante el 4T17, mismos recursos que fueron utilizados para refinanciar la FUNO 13, mejorando el perfil de vencimientos del Fideicomiso. Asimismo, durante el 4T17 se llevó a cabo una oferta pública adicional por un monto de P$12,802m, utilizando dichos recursos para la adquisición de nuevas propiedades.

Durante los UDM, Fibra Uno adquirió varias operaciones para cerrar con un total de 521 operaciones y una SBA de 7,734,583m2 (vs. 516 operaciones y 7,320,739m2 al 3T16), representando un crecimiento de 1.0% en términos de propiedades y de 5.7% en términos de SBA, respectivamente. Adicionalmente, hay que mencionar que el Fideicomiso recientemente anunció un par de transacciones durante el 4T17 que aún no forman parte de la SBA, Apolo II y Montes Urales, mismas que se habrán de integrar durante el 2018 y habrán de ser adquiridas vía los recursos que se levantaron a través de la última oferta pública de acciones. El ritmo de crecimiento mostrado por Fibra Uno durante los UDM ha sido inferior a años anteriores, lo cual se debe al tamaño que el Fideicomiso ya alcanzó.

Al cierre del 3T17, el Fideicomiso presenta un total de 7 propiedades bajo desarrollo, estimando que los distintos proyectos sean entregados a más tardar durante 2018 y que representen una SBA de 452,858m2 , equivalente a un aumento de 5.9% en comparación la SBA al 3T17. En opinión de HR Ratings, se esperaría que FUNO cada vez obtenga una mayor proporción de su crecimiento vía el desarrollo de nuevas propiedades o propiedades existentes que pueden atravesar un proceso de ampliación.

Debido al aumento en términos de SBA por 5.7%, así como un crecimiento en función de la inflación para los contratos de arrendamiento de Fibra Uno, durante los UDM el Fideicomiso cerró con un total de ingresos por P$14,249m al 3T17 (vs. P$12,839m al 3T16), representando un crecimiento de 11.0%. A la par, el portafolio de FUNO mantuvo sanos niveles de factor de ocupación cerrando en niveles de 93.6% al 3T17 (vs. 94.7% al 3T16). Si se analiza el factor de ocupación por segmento, podemos observar que al 3T17 el segmento con el mayor factor de ocupación es el industrial con 94.9%, seguido del comercial con 93.8% y por último el segmento de oficinas con 87.8% (vs. 96.3%, 93.8% y 90.6% al 3T16). La baja en el factor de ocupación del sector industrial se debe en parte a la incorporación de nuevas propiedades correspondientes a este segmento, mientras en el segmento de oficinas han llegado varias opciones en los últimos periodos al mercado. HR Ratings dará seguimiento al sector industrial y de oficinas para ver cómo se comportan en los periodos subsecuentes, considerando que son los dos segmentos que presentan una caída en su factor de ocupación.

Es importante mencionar que al cierre del 3T17, con base en los contratos de arrendamiento actuales, Fibra Uno mantiene una sana diversificación en términos de su generación de ingresos por renta por tipo de propiedad, siendo el segmento más relevante el segmento comercial con el 49.3%, seguido del segmento industrial con 26.7% y el segmento de oficinas con 24.0% (vs. 50.0%, 26.9% y 23.0% al 3T16). Lo anterior hace más defensivo el portafolio de FUNO ante escenarios de bajo crecimiento, considerando que no depende de un solo segmento y que no siempre se ven impactados de la misma manera los distintos tipos de inmuebles.

En términos de generación de NOI y EBITDA2 , durante los UDM el Fideicomiso presentó niveles de P$11,469m y P$10,790m (vs. P$10,343m y P$9,032m al 3T16), representando un crecimiento de 10.9% y 11.0%, respectivamente. Lo anterior representó un margen NOI y margen EBITDA de 80.5% y 75.7% al 3T17 (vs. 80.6% y 70.3% al 3T16). La disminución en términos del margen NOI se explica por una mayor proporción de gastos administrativos y operativos con relación a los ingresos, por la incorporación de nuevas propiedades al portafolio de Fibra Uno.

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Acerca de HR Ratings:

Fundada en 2007, HR Ratings es la calificadora internacional, líder en América Latina, y primera de origen mexicano. Con 10 años de experiencia, la firma está comprometida con la transparencia, ha diseñado una rigurosa metodología que se distingue por el monitoreo constante y previsor. Más allá de la emisión de una calificación, los análisis de riesgos de HR Ratings son dinámicos y especializados, facilitando la toma de decisiones ante escenarios actuales y futuros. HR Ratings recibió la autorización por parte de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) en 2007 para emitir calificaciones en México, donde ha calificado a los sectores de Finanzas Públicas, Corporativos, Instituciones Financieras e Infraestructura. Adicionalmente, la Empresa ha trascendido fronteras, en 2012 se convirtió en la primera calificadora latinoamericana en ser registrada por la US Securities and Exchange Commission (SEC) para emitir calificaciones crediticias de valores gubernamentales en los Estados Unidos. Asimismo, en el 2014, fue la primera calificadora latinoamericana en obtener la certificación por parte de la European Securities and Markets Authority (ESMA).

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