Ciudad de México, diciembre de 2017.
La emisión será por un monto de hasta P$2,700m y se basará en los derechos de cobro correspondientes a 59 propiedades, ubicados principalmente en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México.
La calificación se basa en la máxima caída que el factor de ocupación de la emisión soporta en un escenario de estrés, siendo de 72.7%.
La ratificación de la calificación para la emisión con clave de pizarra ZKCCB 171 de ZKC2 se apoya en la máxima caída que soporta el factor de ocupación de las propiedades que conforman la Emisión, cumpliendo con sus obligaciones de deuda, alcanzando niveles de 72.7% en el escenario de estrés (vs. 94.7% en promedio de 2011 a 2016). Esta caída le brinda flexibilidad ante un escenario de estrés, soportando una caída acumulada de -38.3% en la generación de Ingreso Neto Operativo (NOI). Asimismo, se considera la sana diversificación de los ingresos al representar la propiedad de mayor relevancia el 10.4% de los ingresos totales a julio de 2017, al igual que la diversificación por sector, al estar conformado el portafolio por propiedades comerciales, oficinas, usos mixtos e industrial. Por su parte, el portafolio lleva siendo operado por ZKC un promedio de 2 años, sin embargo, existen propiedades que cuentan con un mayor historial operativo. Es importante mencionar que el análisis de HR Ratings para ZKCCB 17 se realizó sobre un monto total de P$2,700m, en caso de que este monto llegue a ser mayor vía esta emisión u otras se estaría revisando la calificación.
Las modificaciones en la transacción consisten en una reducción del saldo insoluto de P$3,700m a P$2,700m, así como la eliminación de la adquisición de cuatro inmuebles con una SBA aproximada de 23,653m2 . Esto representa cambios en la TEA para alcanzar niveles de 2.4% (vs. 2.0% en la última revisión), así como una máxima caída en el NOI de -38.3% (vs. -33.0% en la última revisión).
Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son:
Factor de ocupación promedio de 72.7% durante la vida de la Emisión en el escenario de estrés, con lo cual la Emisión alcanza a cumplir sus obligaciones financieras en tiempo y forma. Esta cifra se compara con un factor de ocupación promedio de 2011 a 2016 de 94.7% y de 94.5% a julio de 2017 (mínimo de 91.5% en dic-14).
Máxima caída de -38.3% en la generación de NOI que soporta la Emisión, respecto del escenario base. Esta caída refleja la flexibilidad de ZKCCB 17 para cumplir con sus obligaciones ante un escenario de estrés prolongado durante 20 años, considerando una TMAC11-16 de 84.3% para el NOI.
Reserva de Intereses equivalente a las tres fechas próximas de pago de intereses de la deuda, además de una Reserva de Cobertura Adicional conformado por las cuatro fechas próximas de pago de intereses y amortizaciones objetivo. Este monto se habrá de constituir originalmente vía los recursos provenientes de la colocación de los CEBURS Fiduciarios. La Reserva de Cobertura Adicional estará vigente por un plazo de seis años, buscando respaldar el periodo en el cual se integran las cuatro propiedades y se terminan de estabilizar las que se encuentran en periodo de reposicionamiento.
Calendario de amortizaciones objetivo (no obligatorias) que buscan que la Emisión se pague paulatinamente durante su vigencia. El calendario de amortizaciones objetivo vence en la fecha legal de vencimiento en noviembre de 2037.
Retención de recursos en caso de que el DSCR sea inferior a 1.25x y en caso de que sea menor a 1.20x se aplican dichos recursos al pago de intereses y amortizaciones objetivo, representado un mecanismo de fortaleza. Durante la vida de la Emisión, el Servicio de Cobertura de la Deuda (DSCR) promedio en el escenario base es de 4.2x (vs. 3.3x en el escenario de estrés), sin detonar un evento de amortización anticipada.
El portafolio de inmuebles presenta una sana diversificación de ingresos por propiedad y sector. La propiedad de mayor relevancia representa el 10.4% de los ingresos totales a julio de 2017, sin embargo, esta proporción va ir cayendo conforme se terminen de estabilizar e integrar ciertas propiedades. El portafolio está compuesto por inmuebles del sector comercial, oficinas, usos mixtos e industrial.
Opinión Legal por parte del despacho de abogados externo. Con lo cual se establece que la transmisión de los Derechos de Cobro será válidamente realizada.
Participación de un Administrador Maestro con una calificación equivalente a HR AP3+ en escala local, lo que reduce el conflicto de interés entre los participantes de la Emisión.
A raíz de los sucesos sismológicos del pasado 7 y 19 de septiembre de 2017, ZKC informó a HR Ratings que los inmuebles que forman parte de la Emisión no sufrieron daños estructurales y que se encuentran operando de manera regular sin impactar la generación actual o futura de flujo de efectivo.
Principales Factores Considerados
La Emisión con clave de pizarra ZKCCB 17 será por un monto de hasta P$2,700m y se basará en los derechos de cobro correspondientes a 59 propiedades , ubicados principalmente en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México. La Emisión será por un plazo legal de 240 fechas de distribución mensuales, aproximadamente 20 años, pudiéndose amortizar en una sola exhibición a la fecha de vencimiento. Sin embargo, la Emisión cuenta con una curva de amortizaciones objetivo, la cual concluye en la fecha del vencimiento legal de la misma en noviembre de 2037, aunque estas amortizaciones no son obligatorias, por lo que en caso de un atraso en su pago no representan un evento de incumplimiento. También se podrán liberar remanentes, una vez que hayan sido pagados los intereses y amortizaciones objetivo en cada fecha de pago, siempre que no exista un evento de retención o amortización acelerada o anticipada.
La Emisión se realizará al amparo del Programa de Certificado Bursátiles Fiduciarios con Carácter Revolvente por hasta P$8,000m, con una vigencia de 5 años, a partir de la fecha de autorización por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV). Hay que mencionar que las 59 propiedades cuentan con un avalúo por un valor comercial de P$5,711m. La Emisión cuenta con una relación de avalúo con relación al monto estimado de ZKCCB 17 de 2.12x. Sin embargo, HR Ratings no le da valor a este indicador ya que no existe certeza sobre el valor y tiempo de liquidación de los inmuebles bajo un escenario de estrés.
La calificación se basa en la máxima caída que el factor de ocupación de la Emisión soporta en un escenario de estrés, siendo de 72.7% (vs. 94.7% en promedio de 2011 a 2016). Para llevar a cabo sus escenarios, HR Ratings se basó en la información proporcionada por la Emisión y utilizó como supuestos un monto total por P$2,700m a una tasa fija de 11.0% bajo un escenario de estrés (vs. 10.5% en el escenario base). A continuación, se detallan los flujos proyectados durante la vida de la Emisión.
Favor de consultar el PDF adjunto para visualizar el reporte completo.
Acerca de HR Ratings:
Fundada en 2007, HR Ratings es la calificadora internacional, líder en América Latina, y primera de origen mexicano. Con 10 años de experiencia, la firma está comprometida con la transparencia, ha diseñado una rigurosa metodología que se distingue por el monitoreo constante y previsor. Más allá de la emisión de una calificación, los análisis de riesgos de HR Ratings son dinámicos y especializados, facilitando la toma de decisiones ante escenarios actuales y futuros. HR Ratings recibió la autorización por parte de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) en 2007 para emitir calificaciones en México, donde ha calificado a los sectores de Finanzas Públicas, Corporativos, Instituciones Financieras e Infraestructura. Adicionalmente, la Empresa ha trascendido fronteras, en 2012 se convirtió en la primera calificadora latinoamericana en ser registrada por la US Securities and Exchange Commission (SEC) para emitir calificaciones crediticias de valores gubernamentales en los Estados Unidos. Asimismo, en el 2014, fue la primera calificadora latinoamericana en obtener la certificación por parte de la European Securities and Markets Authority (ESMA).
Contacto: Luis López, Tel. 5351-6544, luis.lopez@bm.com
Más historias
Va por Mi Cuenta inicia su campaña de recaudación 2024 y dice ‘Va, Va, Va, Va’ al objetivo de lograr una cifra récord
Ipsos lanza el Estudio Global Trends 2024 con percepciones recabadas en 50 países, incluido México
Aún es baja la cantidad de pagos con moneda digital entre los mexicanos: Capgemini